Uma hipoteca zumbi poderia colocar você em risco de execução hipotecária? Dívidas há muito esquecidas estão voltando para assombrar os proprietários.

Certa vez, José Arzate sonhou com uma aposentadoria tranquila em um bairro tranquilo de sua cidade natal. Arzate, um veterano de 24 anos no escritório de liberdade condicional do condado, pensou ter alcançado o sonho americano quando comprou uma casa de fazenda de três quartos em Santa Maria, Califórnia, há 20 anos.

“Como imigrante, você tem o sonho de ter sua própria casa. É o seu castelo. É para sua família”, disse Arzate.

Filho de imigrantes mexicanos, Arzate imaginava que a casa da família seria transmitida de geração em geração. Mas enquanto ele pensava que estava construindo um futuro para sua família através do valor de sua casa, um pesadelo financeiro oculto estava corroendo seu sonho.

“Certa manhã, acordei e encontrei os xerifes na minha porta”, disse Arzate. “Eu não tinha ideia de que isso iria acontecer. Eu estava na cama, começando o dia, e de repente me despejaram.”

Arzate estava enfrentando uma hipoteca zumbi.

Arzate havia modificado seu empréstimo 13 anos antes, fazendo uma segunda hipoteca para administrar despesas. Ele presumiu que seus pagamentos mensais cobriam ambas as hipotecas. Sem que ele soubesse, diz ele, a segunda hipoteca foi vendida a um gestor diferente. Arzate disse que nunca recebeu um extrato mensal separado para a segunda hipoteca até que fosse tarde demais.

“Não recebi nenhuma conta”, disse ele.

Mais de uma década depois, esse empréstimo não pago foi ressuscitado com juros e multas por atraso, inflacionando a dívida de US$ 65.526 para US$ 139.211.

A lei federal exige que os credores apresentem declarações de empréstimos hipotecários, mas alguns não cumprem. Arzate disse que lhe disseram que ele teria que pagar a quantia fixa ou iria embora.

“Se você deve dinheiro no cartão de crédito, eles lhe enviam uma fatura todo mês”, disse Arzate. “Eles não fizeram isso. Eles apenas me despejaram.”

O aumento da dívida zumbi

A dívida zumbi refere-se a dívidas antigas ou há muito esquecidas que ressurgem, muitas vezes com juros e taxas acumuladas, ameaçando a estabilidade financeira de proprietários desavisados. Estas dívidas são frequentemente vendidas a novos gestores que depois perseguem agressivamente os montantes pendentes, conduzindo por vezes a execuções hipotecárias.

“É a hipoteca que você pensava estar morta que voltou do túmulo para assombrá-lo”, disse Rich Szerman, um corretor de imóveis da Califórnia.

Szerman disse ter visto casos semelhantes entre seus clientes.

“A maioria das pessoas os obtém porque entraram com pedido de falência e pensaram que isso liberaria uma garantia menor, uma segunda [mortgage], ou fizeram uma modificação e pensaram que estava incluída. Ou às vezes recebem cartas do seu banco dizendo que a sua dívida foi cancelada e não é mais cobrável e que não são necessários mais pagamentos”, disse ele.[And yet] a dívida ainda existe mesmo nessas circunstâncias.”

uma bomba-relógio

Após anos de combate, a veterana da Guerra do Iraque, Laverne Simmons, encontrou consolo na sua modesta casa em Inglewood, Califórnia. No entanto, depois de mais de uma década de pagamentos pontuais de hipotecas, um aviso de inadimplência a pegou de surpresa.

“Não cheguei atrasado nem pedi um acordo de pagamento ou algo assim. Fiquei muito confuso”, disse Simmons.

Enquanto ele trabalhava para conseguir seus benefícios por invalidez no serviço militar, as contas médicas dos ferimentos de guerra se acumularam. Simmons fez uma segunda hipoteca em 2014 para ajudar a sobreviver.

Tal como Arzate, ela acreditava que o seu pagamento mensal cobria ambas as hipotecas. Ele disse que nunca recebeu extratos do segundo empréstimo. Embora alguns aspectos de suas afirmações, como a falta de cobrança, fossem impossíveis de serem verificados pela CBS News, elas se enquadram no padrão descrito por especialistas.

Com o tempo, com juros e taxas, seu empréstimo de US$ 65 mil aumentou para mais de US$ 140 mil. Diante da execução hipotecária, ele procurou a ajuda de Rich Szerman.

“Essas dívidas são vendidas a capitalistas abutres que cobram o valor total do empréstimo com juros atrasados ​​e multas”, disse Szerman. “Se você não pagar, eles tomarão sua casa. É antiético, imoral e errado.”

Szerman também está trabalhando com Teresa, uma mãe solteira de Los Angeles (que pediu que seu sobrenome não fosse divulgado).

“Em 2009, tive que modificar meu [mortgage] empréstimo”, disse ele. “Eu estava me divorciando. “Eu tive gêmeos de 2 anos.”

Teresa diz que nunca recebeu um extrato mensal de sua nova segunda hipoteca e presumiu que ele seria incluído no pagamento do principal do empréstimo.

Em janeiro, ele descobriu que havia cometido um erro e soube que seu empréstimo havia sido vendido a um novo gestor.

“Recebi uma carta da Statebridge Company notificando-me que eu devia a eles mais de US$ 180 mil, com um pagamento inicial devido de mais de US$ 50 mil, e que estava atrasado em mais de 5 mil pagamentos”, disse ela. “Eu olhei para isso e, quer dizer, não reconheci. Não sabia de onde era.”

Teresa diz que Statebridge, um cobrador de dívidas, recusou-se a negociar o seu saldo.

“É além de aterrorizante”, disse ele. “Sabendo que pode chegar um momento em que teremos que nos mudar. E dados os preços dos imóveis e dos aluguéis no sul da Califórnia, não estou pensando em mudar para a casa ao lado ou para o apartamento ao lado. agora “Não posso me dar ao luxo de morar na Califórnia se não puder ficar na minha casa atual.”

Um porta-voz da Statebridge se recusou a comentar o caso de Teresa.

O campo de batalha legal e ético

Rohit Chopra, do Departamento Federal de Proteção Financeira ao Consumidor, disse que sua agência tem visto um aumento nas reclamações sobre hipotecas zumbis, com alguns cobradores de dívidas pulando etapas do processo de execução hipotecária.

“Muitas vezes ouvimos que eles têm como alvo proprietários mais velhos, pessoas que podem ter muito valor imobiliário”, disse Chopra. “Muito disso passa completamente despercebido e muitas dessas práticas são ilegais”.

Chopra disse que não tem dados sobre a extensão do problema, mas incentiva os proprietários de casas que enfrentam cobrança de dívidas zumbis a reportá-lo imediatamente ao CFPB.

“Este é um enorme fracasso no período que antecedeu a crise financeira, onde os reguladores em Washington não estavam a olhar para o que estava a acontecer no terreno nas comunidades locais”, disse ele. “Temos procurado todo o país para perguntar onde isso está acontecendo e o que podemos fazer a respeito”.

A Intercontinental Exchange Inc., ou ICE, acompanha o desempenho dos empréstimos para aquisição de habitação própria desde meados de 2008, com base num subconjunto do mercado. Os dados reflectem o impacto da crise financeira, mostrando elevadas taxas de incumprimento e de liquidação entre 2006 e 2008.

A base de dados do ICE monitoriza duas métricas principais: a percentagem de empréstimos vencidos a cada 120 dias e a percentagem de empréstimos cancelados involuntariamente. As liquidações, relatadas por empresas de serviços, incluem eventos como execuções hipotecárias, a anulação da dívida pelo credor como uma perda ou a venda do imóvel pelo credor por menos do que o devido.

Simmons disse acreditar que o titular da dívida de sua segunda hipoteca, Real Time Resolutions, esperou até que o desenvolvimento econômico em seu bairro começasse a aumentar o valor das propriedades para lhe enviar o aviso.

“Eles simplesmente ficaram adormecidos até que chegou um momento em que eu tinha capital suficiente, e então coisas começaram a ser construídas aqui, como a SoFi. [Stadium]a tesoura [arena]“E foi então”, acredita ele, “que eles estavam prontos para atacar, como uma cobra, esperando o momento certo”.

A Real Time Resolutions recentemente resolveu uma ação coletiva com um proprietário diferente que alegou ter sido executado sem nunca receber os extratos mensais exigidos. A empresa negou qualquer irregularidade, mas disse à CBS News que “não estava interessada” em comentar.

Protegendo-se

A dívida zumbi não se limita às hipotecas. Pode abranger contas médicas, empréstimos estudantis e até empréstimos para automóveis, que permanecem inativos até que um novo prestador de serviços os reanime.

Para evitar ser vítima de dívidas zombie, o CFPB insta os consumidores a verificarem periodicamente os seus relatórios de crédito em busca de penhoras ou dívidas desconhecidas. Caso apareça uma fatura suspeita, é fundamental não pagá-la imediatamente. Em vez disso, contacte um advogado ou grupo de assistência jurídica local para compreender as complexidades destas reivindicações.

“Não pague uma conta por algo que você não deve”, disse Chopra. “Apresente uma reclamação ao CFPB e fale com alguém de sua confiança que possa ajudá-lo a navegar neste processo.”

defenda-se

Tanto Arzate quanto Simmons estão determinados a revidar.

“Servi meu país, me machuquei e agora tenho que passar por isso”, disse Simmons. “Tem sido um inferno. Mas estou determinado a lutar pela minha casa.”

Embora a casa de Arzate tenha sido leiloada, ele está processando para recuperá-la enquanto continua a fazer pagamentos mensais da hipoteca. Enquanto isso, ele mora com o filho adulto em uma casa apertada e a esposa fica com a família para economizar dinheiro.

“Vinte anos de memórias se foram, mas vamos recuperá-las”, disse Arzate.